Należy wiedzieć, że budowa domy nie należy do łatwych w realizacji przedsięwzięć, którego w dodatku jest dość kosztowne. Trzeba wcześniej odpowiednio się przygotować do tego zadania – należy załatwić potrzebne formalności. Podzielmy więc ten temat na takie trzy duże segmenty (uporządkują nam one zdobytą wiedzę):
1). Wizyty w urzędzie
Należy podkreślić, że podstawowe uwarunkowania, ograniczenia czy możliwości dotyczące działki i ewentualnej budowy określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. I to właśnie od zapoznania się z założeniami planu rozpoczynamy nasze działania, które będą zmierzać finalnie do wybudowania domu.
Powiedzmy dalej o procedurach w takich oto punktach:
A). Analiza planu zagospodarowania przestrzennego – ten dokument jest aktem prawa miejscowego – dostępny w najbliżej położonym od naszego domu urzędzie gminy. Co on w zasadzie określa? Określa on, czy na danym obszarze w ogóle jest możliwość wybudowania domu, a jeśli tak, to jakiego (o jakiej powierzchni zabudowy, gabarytach itp.). Z takiego planu zdobędziemy wiedzę również o szczególnych warunkach zabudowy w danej okolicy, na przykład o planowanych inwestycjach drogowych w pobliżu naszej działki.
Co robić, kiedy nie ma takiego planu? Należy wiedzieć, że jeśli okaże się, że dla danego obszaru planu nie ma, wtedy musimy postarać się o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zwane nieformalnie (potocznie wuzetką). Do wniosku o ich wydanie należy dołączyć:
a). oświadczenia przedsiębiorstw sieciowych, które działają na danym obszarze o możliwości przyłączenia do istniejącej bądź planowanej sieci uzbrojenia.
b). kopie mapy zasadniczej lub katastralnej – powinna być wykonana w skali 1:500 bądź 1:1000. Powinna być zamówiona w powiatowym/miejskim ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej albo wydziale geodezji starostwa powiatowego/urzędu miasta (aktualne koszty wynoszą kilkadziesiąt złotych).
c). pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uregulowania opłaty skarbowej za jego udzielenie ( aktualna opłata wynosi 17 zł) – kiedy w sprawach związanych z inwestycją będzie nas reprezentował pełnomocnik, na przykład w osobie projektanta.
Ponadto warto dodać, że jeśli wniosek jest kompletny i nie zawiera błędów formalno-prawnych, wówczas mamy szansę na to, iż decyzja o warunkach zabudowy będzie pozytywna. Natomiast jeśli wniosek dotyczy domu, który spełnia funkcję wyłącznie mieszkalną, wtedy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest całkowicie bezpłatne.
B). Zgłoszenie czy pozwolenie – po sprawdzeniu planu pora na spełnienie wymagań określonych przez prawo budowlane. Oto kiedy będzie więc potrzebne zgłoszenie albo pozwolenie:
a). tylko zgłoszenie – należy wiedzieć, że na dziś obowiązujące przepisy znacznie upraszczają proces budowlany, pozwalając budować wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, bez uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Co należy rozumieć przez pojęcie obszar oddziaływania? Jako obszar oddziaływania należy rozumieć teren budowanego domu, wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych (warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, przepisów przeciwpożarowych, przepisów o ochronie środowiska, ochrony zabytków czy prawa wodnego), wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W każdym przypadku obszar oddziaływania będzie inny – inna będzie bowiem wielkość działki i parametry budowanego domu. Na kim spoczywa obowiązek wyznaczenia tego terenu? Obowiązek wyznaczenia tego obszaru spoczywa na projektancie domu, a informację o obszarze oddziaływania obiektu umieszcza on w projekcie dokumentacji budowlanej. Należy wiedzieć, że zgłoszenia powinniśmy dokonywać w miejscowym starostwie przed rozpoczęciem robót budowlanych. Jeśli nasze przedsięwzięcie będzie spełniać wszystkie wymagania przewidziane przepisami, będziemy mogli wówczas przystąpić do danej budowy. W języku urzędniczo-prawno-potocznym jest to tak zwana „milcząca zgoda organu” na rozpoczęcie robót. Warto przy tym pamiętać, że prace należy rozpocząć 3 lata od dnia zgłoszenia budowy. Natomiast jeśli tego nie zrobimy, wówczas „milcząca zgoda” traci swoją moc i w takim przypadku musimy zgłosić zamiar rozpoczęcia budowy ponownie. Musimy wiedzieć, że wszelkie prace (działania) budowlane bez dokonania ponownego zgłoszenia będą traktowane jako samowola budowlana – nie ma tutaj żadnych wyjątków.
b). konieczne pozwolenie – należy wiedzieć, że jeśli obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany albo konieczne będzie przeprowadzenie tzw. postępowania środowiskowego, gdyż działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody, to wtedy zgłoszenie nie będzie wystarczającym działaniem. Wówczas musimy wystąpić o pozwolenie na budowę. Warto wiedzieć, że właściwym organem do wydania pozwolenia będzie także miejscowy starosta (który reprezentuje określony organ). Pamiętajmy o tym, że do wniosku o wydanie pozwolenia należy dołączyć takie same dokumenty, jak ma to miejsce w przypadku zgłoszenia budowy. Jeśli dokumentacja okaże się kompletna (nie będzie żadnych braków), wtedy organ administracji powinien wydać nam pozytywną decyzję w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku w tej sprawie. Trzeba dodać, że decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna 3 lata i nierozpoczęcie budowy przed upływem tego terminu będzie w efekcie skutkować jej wygaśnięciem, a co za tym idzie, abyśmy mogli budować w sposób legalny (czyli zgodnie z prawem), musimy postarać się o wydanie nowej decyzji.
Trzeba też zapytać dodatkowo w tym punkcie: jaki projekt wybrać (indywidualny czy katalogowy inaczej zwany gotowym)?
Trzeba wiedzieć, że jeśli kwestie formalne mamy w miarę ogarnięte, możemy się szerzej zastanowić nad projektem domu. Mamy tu do wyboru dwa warianty. Pierwszym z nich, może być projekt indywidualny, który zostanie wykonany dla nas przez uprawnionego architekta. Jednak decydując się na to rozwiązanie, musimy liczyć się z tym, iż poniesiemy w tym przypadku spory wydatek. Natomiast drugim, o wiele tańszym sposobem jest wybór projektu katalogowego. Ale wybierając gotowy projekt pamiętajmy o tym, iż trzeba dokonać jego adaptacji do naszej działki. Czym jest ta adaptacja? Jest to sporządzenie na aktualnej mapie projektu zagospodarowania działki, który obejmuje takie oto elementy jak: określenie granic terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. W projekcie budowlanym musi się także znaleźć informacja o obszarze oddziaływania danego obiektu na inne nieruchomości. Pamiętajmy, aby osoba sporządzająca projekt indywidualny czy też dokonująca wspomnianej adaptacji projektu miała odpowiednie (właściwe) uprawienia budowlane i była wpisana na listę członków właściwego samorządu.
2). Pora na pójście do zakładu energetycznego i gazowni
Należy wiedzieć, że w tych miejscach nasza wizyta jest niezbędna (konieczna), bowiem to właśnie tutaj rozpoczynamy (długotrwałą) procedurę przyłączenia domu do sieci elektroenergetycznej oraz gazowej (oczywiście w przypadku jeśli ta ostatnia przebiega w bliskiej okolicy naszej działki). Powiedzmy więc szerzej o tych miejscach w takich oto punktach:
A). Zakład energetyczny – najpierw powinniśmy złożyć wniosek o wydanie warunków technicznych budowy przyłącza energetycznego (przeważnie w pierwszej fazie potrzebne jest przyłącze tymczasowe na czas budowy, a potem stałe, chociaż najbardziej optymalnym rozwiązaniem będzie wykonanie od razu docelowego połączenia do sieci). Należy wiedzieć, że wniosek powinniśmy złożyć do dystrybutora energii, który przypisany jest do obszaru na którym znajduje się nieruchomość. Potem wraz z otrzymanymi warunkami dostaniemy projekt umowy przyłączeniowej, w którym to będą określone parametry przyłącza, zakres, przebieg i termin jego budowy oraz całkowity koszt. Co oznacza podpisanie umowy? Podpisanie umowy stanowi formalną podstawę do realizacji prac projektowych i montażowych przyłącza przez zakład energetyczny, który ma obowiązek pociągnąć je do granic naszej działki (konkretnie do skrzynki, która jest elementem granicznym między inwestorem a dystrybutorem energii). Warto wiedzieć, że opłaty za tę usługę nalicza się w sposób zryczałtowany – ich suma zależy od mocy przyłączeniowej, stawek operatora, a także długości przyłącza. Trzeba też wiedzieć, iż warunki techniczne przyłączenia do sieci są ważne przez okres dwóch lat od dnia ich wydania. Kiedy już będziemy mieć prąd w skrzynce, musimy następnie go doprowadzić do nieruchomości, co w praktyce oznacza rozprowadzenie tzw. wewnętrznej linii zasilającej, w skrócie (WLZ). Należy wiedzieć, że dopiero po wykonaniu wszystkich robót, odbiorach technicznych, możemy podpisać umowę ze sprzedawcą prądu.
B). Gazownia (PGNiG) – należy wiedzieć, że proces doprowadzenia instalacji gazowej do domu jest zbliżony do „założenia” prądu. Także składamy wniosek o określenie warunków przyłączenia, który kierujemy do rejonowej gazowni, w którym podajemy między innymi jaki rodzaj gazu będzie przesyłany, moc poboru oraz preferowany moment zawarcia (ostatecznej) umowy o przyłączenie do sieci. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji podpisujemy umowę przyłączeniową, która daje nam zielone światło do budowy przyłącza.
Ponadto pamiętajmy o tym, że bez zaopatrzenia w media nie da się w zasadzie zamieszkać i użytkować swojego domu.
3). Przyszedł czas na wizytę w zakładzie wodociągów i kanalizacji
Należy wiedzieć, że podłączenie do sieci kanalizacyjnej regulowane jest poprzez ustawę o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków. W tym przypadku również składamy wniosek o warunki techniczne przyłącza na odprowadzenie ścieków bytowych i zaopatrzenie w wodę. Tu całość prac (przygotowanie dokumentacji, wykonanie map, projektu przyłącza i jego budowę) najwłaściwiej będzie zlecić bezpośrednio przedsiębiorstwu wodociągowemu. Jeśli zadeklarujemy taką potrzebę, pracownik wodociągów przygotuje wstępną kalkulację i po jej zaakceptowaniu firma dostaje zielone światło i przystępuje do realizacji zlecenia. Znów kolejny kontakt z przedstawicielem firmy następuje w momencie podpisania umowy na odbiór ścieków.
Na zakończenie zapytajmy, kiedy możemy mówić o starcie budowy? Trzeba powiedzieć, że rozpoczęcie budowy następuje w chwili podjęcia prac przygotowawczych na placu budowy. Czym w zasadzie są te prace? Pracami takimi są wytyczne geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. O dokładnym terminie robót budowlanych inwestor musi powiadomić właściwy organ, którym jest w tym przypadku powiatowy urząd pracy nadzoru budowlanego. Przed rozpoczęciem prac mamy też obowiązek umieszczenia tablicy informacyjnej, która będzie zawierać wszystkie informacje o prowadzonej budowie. Po dopełnieniu wszystkich wskazanych wymogów, możemy śmiało rozpocząć budowę domu.